成功案例 | 夫妻共同房产被擅自抵押，法院判决第三人无优先受偿权。

引言

案件概述及争议焦点

代理意见及法院判决

首先蔡某某是否具有主体资格：《中华人民共和国婚姻法（2001年修正）》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;（二)生产、经营的收益;(三）知识产权的收益;(四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。蔡某与孙某于2004年11月12日登记结婚，孙某于2012年12月13日签署《北京市商品房现房买卖合同》购买涉案房屋，并于2014年5月15日办理产权登记，因此，涉案房屋虽登记在孙某个人名下，但属于蔡某与孙某夫妻二人的共同财产。

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定:“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料:(一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼;(二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误;（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”蔡某主张自己与孙某系夫妻关系，涉案房屋系其与孙某的夫妻共同财产，因此，蔡某蔡某某作为涉案房屋的共有人，属于有独立请求权的第三人，有权提起第三人撤销之诉。  

其次抵押权是否具有合法性：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。本案中，没有证据证明蔡某某对抵押知情或同意。

最后是王某某是否是善意的：王某某作为出借人，向孙某某提供大额借款并要求其以涉案房屋作为抵押担保，表明其作为理性商事主体，理应在交易过程中对孙某某的婚姻状况及抵押财产权属进行充分核实。即便孙某某未如实陈述其婚姻状况，王某某仍可通过审核身份信息、房屋购买记录或实地走访等方式进行审慎核查。然而，王某某在执行异议之诉中虽声称在办理抵押登记时已尽到审慎审查义务，包括查验孙某某的户口本、身份证及房屋登记档案等材料，但从这些材料中，王某某理应知晓孙某某与蔡某某的夫妻关系，以及涉案房屋为夫妻共同财产的事实。尽管如此，王某某在未取得蔡某某同意的情况下仍与孙某某办理抵押登记，其行为不符合善意第三人的认定标准。

根据法律规定，《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》因未经共有权人蔡某某同意，损害了其合法权益，且违反了法律的强制性规定，应属无效。因此，王某某取得的涉案抵押权缺乏合法依据，法院在（2023）京02民终8069号民事判决中对王某某抵押权的确认存在错误。

最终北京市第二中级人民法院认为，涉案房屋为蔡某某与孙某某的夫妻共同财产，孙某某未经蔡某某同意擅自抵押的行为无效。王某某未尽到合理注意义务，不构成善意第三人。因此，法院判决撤销（2023）京0111民初1489号民事判决第二项及（2023）京02民终8069号民事判决中维持该第二项的内容。

典型意义与经验总结

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