成功案例 |法拍房遇到“租赁坑”，“买卖不破租赁”并非绝对

近年来，法拍房成为社会热议的话题，也产生了许多“腾退难”的困扰。实践中不少法拍房涉及的法律关系纷繁复杂，其中困扰买受人最多的就是法拍房存在长期租赁无法腾退的问题。房子难得竞拍成功，租户却以房屋有长期租约为由拒绝搬离。

本篇案例将以A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷为例，分析在买受人竞拍法拍房遭遇“租赁”坑时，如何保护自身的合法权益。

依据《民法典》第七百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋所有权变动不破租赁的前提，是租赁合同真实有效且订立与抵押登记、司法查封之前；另外《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十一条也规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

本案中，B公司提交的房屋租赁合同及补充协议的约定事项前后矛盾，且补充协议的内容明显违背一般商业惯例，租金支付回单上体现的金额及支付日期不能与租赁合同约定的租金及支付期限对应，B公司不能就其与C公司的房屋租赁合同履行行为进行进一步合理解释，也未提交其他证据证明双方存在真实有效的房屋租赁合同关系。

本案中特殊之处还在于，C公司与B公司系母子公司，存在关联关系。不仅双方房屋租赁合同中约定的租金标准远低于正常市场价格，还在补充协议中进一步贬损了出租人的利益及涉案房屋的价值。B公司的上述行为违背了公平原则，违反了关联交易中价格公允、平等有偿的要求，不能排除B、C公司之间存在输送公司利益、损害A公司合法财产权益的行为。

综上所述，B公司提交的证据不足以证明其与C公司之间存在真实有效的房屋租赁合同关系，不能排除对双方租赁合同真实性的合理怀疑。本案中B公司非法占用涉案法拍房屋，侵害了A公司的物权，A公司有权行使《民法典》第二百三十八条、第四百六十二条规定的要求返还原物、损害赔偿等权利，即A公司有权要求B公司腾退涉案房屋，并支付房屋占有使用费。